TAŞINMAZ REHNİNDE KAMUYA AÇIKLIK İLKESİ VE SABİT DERECELER SİSTEMİ


0

TAŞINMAZ REHNİNDE KAMUYA AÇIKLIK İLKESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER

Tapu sicili sistemi ile gerçekleştirilen kamuya açıklık ilkesi taşınmaz rehninde geçerlidir.

Kamuya açıklık ilkesi , her şeyden önce taşınmaz rehninin tapuya tescille doğması gereğini ifade eder.Medeni Kanuna göre de , kanuni istisnalar saklı kalmak kaydıyla , taşınmaz rehni ancak tapuya tescil ile doğar .(MK m.858 )

A-Taşınmaz Rehninin Kazanılması

1-Tescil ile kazanma :

Taşınmaz üzerinde diğer ayni haklarda olduğu gibi rehnin kurulmasında da , kazanma sebebi , tescil talebi ve tescili birbirinden ayırmak gerekir. Taşınmaz rehninin kurulması için bu üç kurucu şartın gerçekleşmesi gerekir. Taşınmaz rehninin devren kazanılması ise ipotek ile güvence altına alınan alacağın kazanılmış olması , ipotekli borç senedi ve irat senedinde senetlerin elde edilmesi ile olur. Bu sebeple burada sadece rehnin ( tescil ile ) kurulmasındaki unsurları inceliyeceğiz.

A)Kazanma sebebi:

Taşınmaz rehninin kurulması için kazanma sebebinin varlığı gerekir. Kanun , kazanma sebeplerini saymaktan kaçınmıştır. Medeni Kanunun 856.maddesi yalnız taşınmaz rehni sözleşmesinden söz etmektedir. Bundan başka “ tescile tabi kanuni ipotek haklarının” MK m.893 tescilinde kazanma sebebi olarak doğrudan doğruya kanun hükmü söz konusu olmaktadır.

Taşınmaz rehni sözleşmesi:

Taşınmaz rehni sözleşmesi taşınmaz maliki ile rehinli alacaklı arasında yapılan bir sözleşmedir.Bu sözleşme gereğince taşınmaz maliki , alacaklıya karşı taşnmaz üzerinde bir rehin hakkı kurma borcu altına girer .

Taşınmaz üzerinde rehin kurma vaadi mümkün olup olmadığı konusunda mevzuatımızda açık bir hüküm bulunmaktadır. Ön sözleşme şeklinde asıl sözleşmenin şekline tabi tutularak tapu sicil memuru önünde ipotek tesisi vaadi sözleşmesi yapılması elbette mümkündür. (TBK M.29 )

Satış vaadinde olduğu gibi noterlere bu konuda yetki veren Tapu Kanunu m.26 daki hükme benzer bir hüküm bulunmadığından sıklıkla noterde yapılan ipotek tesisi vaadi taahhütleri geçersiz addedilecektir.

Taşınmaz rehni sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekir.MK m.856 /f 2 . Resmi senet Tapu K. M.26 uyarınca tapu memuru tarafından düzenlenir. Resmi şekil geçerlilik şartıdır1. Bu şarta uyulmadan yapılan rehin sözleşmesi geçersizdir. Resmi şekil şartı , taşınmaz rehni sözleşmelerinde yapılacak olan değişiklikleride kapsamaktadır .Sözleşmenin asli içeriğini değiştiren sözleşmeler , özellikle rehin yükü arttırılması amacı güden kayıtlar .( örnek olarak , rehin miktarının arttırılmasını , boş dereceye ilerlemenin karşılaştırılması ) asıl sözleşmenin tabi olduğu resmi şekle tabidir.Buna karşılık rehin yükünü hafifleten sözleşmeler ( örnek olarak teminat miktarının azaltılması ) resmi şekil şartının dışıdır.TBK m.13

Tapu Kanunun 26. Md 9.fıkrası ile resmi senet aranmasına bir istisna getirilmiştir. Bu hükme göre “Kamu kurum ve kuruluşları , kredi kuruluşları , banklar , esnaflar ve sanaatkarlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri , tarafların istemi halinde , taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

İpotekli borç senedi ve irat senedi , bir temel borç ilişkisinden bağımsız olduklarından ,rehin sözleşmesinde bir miktarın belirtilmesi yeterli olup , rehinle teminat altına alınan bir temel ilişkinin gösterilmesi gerekli değildir. Buna karşılık ipotek ,alacağa bağlı bir hak olduğundan tarafların ipotekle teminat alma konusunda anlaşmaları gerekir. Ancak rehinle teminat altına alınmak istenen temel borç ilişkisinin ,rehin sözleşmesinde ipoteğin sebebi olarak yer almasının gerekip gerekmediği tartışmalıdır. Katılınan görüşe göre , anapara ipoteğinde alacak miktarının belirtilmesi yeterli olup, hukuki sebebin belirtilmesi gerekmese de , henüz doğmamış alacaklar için yapılan üst sınır ipoteğinde alacağı doğuracak hukuki ilişkinin belirtilmesi aranmalıdır. Aksi halde alacaklının borçluya karşı olan her türlü alacağı ipotek kapsamına girerek , ipotek vermenin sorumluluğu ,tıpki hukuki sebepten bağımsız olarak her türlü alacağın ipotek kapsamında yer alacağına ilişkin sözleşmelerde olduğu gibi , sona ermesi mümkün olmayacak ve ömür boyu sürebilecek bir hal alacaktır ki, bu durumda kişi özgürlüğü ahlaka aykırı derecede sınırlayacağından MK 23 e göre aykırılık gündeme gelecektir2.

Geçerli olarak yapılan taşınmaz rehni sözleşmesi , rehinli alacaktan malikten , tescile muvafakat beyanında bulunması talep yetkisi verir.

Rehin sözleşmesi geçersiz olup , buna rağmen tescil yapılmış ise tescil yolsuzdur, alacaklı lehine taşınmaz rehni kurulmuş olur.

1 Dava, ipoteğin terkini istemine ilişkindir. Davacı tarafından satın alınan taşınmazın satış bedelinin bir kısmının ödendiği, kalan kısmının ise vadeli olarak ödeneceği konusunda tarafların anlaştıkları, tanık beyanlarına göre ipotek lehtarının ipotekle ilgili herhangi bir alacağının kalmadığını beyan ettiği, uzun zamandır herhangi bir alacak talebinde bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de ipotek bedelinin ödendiği hususunda ispat yükü davacıya aittir. Davacı ipotek bedelini ödediğini usulüne uygun şekilde kanıtlayamamıştır. Bu durumda mahkemece ipotek akit tablosunda belirtilen ve ödenmeyen borcun tüm satış bedeline oranlanarak dava tarihi itibariyle rayiç bedeli tespit edilerek, ipotek lehtarı adına depo ettirilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. YARGITAY 14. HD.E.2015/3593 K.2016/5421

2 “Davacı ipoteğin kaldırılmasının talep ve dava etmiştir. Dava dışı şahsa ait taşınmaz , davalı bankaya dava dışı şirketin doğmuş ve doğacak tüm borçları için verildiği yer almaktadır. Daha sonra taşınmaz davalıya satılmıştır. Dava dışı şirket davalı bankaya olan tüm kredi borçlarını ödemiştir. Ancak dava dışı şirketin kefil olduğu başka bir kredi borcu ödenmemiştir. Bankanın bu alacağı tahsili için ipotekli taşınmaza yönelmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından davanın reddi gerekir. Yarg. 19. HD .,30.1.2014 18183/2203

BB)Ölüme bağlı tasarruf :

Bir vasiyet dolayısı ile mirasçılar için terekedeki bir taşınmaz üzerinde vasiyet alacaklısı lehine taşınmaz rehni kurma borcu doğabilir. Bu halde vasiyet alacaklısının , mirasçılara karşı tescile muvafakat beyanında bulunmalarını talep hakkı vardır.

CC) Malikin tek taraflı tasarrufu :

Malik adına veya hamiline yazılı ipotekli borç senedi veya irat senedi kurulması için bir taşınmaz rehin sözleşmesine gerek yoktur. Bu halde tescil için malikin yazılı tescil talebi yeterlidir.

DD)Kanun hükmü :

Medeni Kanunun 893. Maddesi satıcıya , mirasçılara ve yapı alacaklılarına taşınmaz satışından ,taşınmazı paylaşmadan ve yapıdan doğan alacaklarını teminat altına almaları için söz konusu taşınmaz üzerinde bir ipotek kurabilme imkanı sağlamıştır .Bu ipotek hakları ,”tescile tabi kanuni ipotek hakları ” olarak ifade edilmiştir .Hak sahibinin ayni hak kurulmasını sağlayan bir yenilik doğuran hakkı mevcuttur. İpotek hakkı tescille doğar. Tescile tabi kanuni ipotek hakları , ipotekle ilgili bölümünde incelenecektir.

EE)Mahkeme kararı :

Rehin sözleşmesi veya vasiyet gibi geçerli bir kazanma sebebi , taşınmaz malikine yazılı olarak tescili talep borcu yükler .Rehinli alacaklıda malike karşı aynı yönde kişisel talep hakkına sahip olur .Taşınmaz maliki tescili talepten kaçınırsa, alacaklı bir eda davası ile mahkemeye başvurur .Mahkemenin vereceği hükmün niteliği tartışmalıdır .Kanun koyucu irtifak hakkı , intifa hakkı , oturma hakkı ve taşınmaz yükünde , taşınmaz mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağına dair açık atıfta bulunduğu halde ,taşınmaz rehninde böyle bir hüküm koymamıştır. Bir görüş , bu durumda bir kanun boşluğu bulunduğu ileri sürerek , bu boşluğun taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklarda olduğu gibi taşınmaz mülkiyeti hükümlerinin kıyasen uygulanması suretiyle doldurulması gerektiği fikrini savunmaktadır. Böylece taşınmaz maliki , rehnin kurulması için tescil talebinde bulunmaktan kaçınırsa ,MK 716.3maddesi gereğince kıyasen uygulanacak , mahkeme rehinli alacaklı lehine taşınmaz rehninin kurulmasına karar verecektir. Bu görüşe göre hüküm , yenilik doğuran bir hükümdür ve tescilden önce rehinli alacaklı taşınmaz rehnini kazanır. Tescilin fonksiyonu ise açıklayıcıdır.

3 Somut olayda, taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmamıştır. Bununla birlikte tarafların aralarındaki sözleşmeyi edimlerini yerine getirerek geçerli hale getirmeleri de mümkündür. Banka kayıtlarından ve davalı tarafın ödemelere ilişkin herhangi bir itirazlarının da bulunmaması sonucu davacıların harici sözleşme kapsamında satış bedeline yönelik edimlerini yerine getirmiş olduğu tespit edilmiştir. Davalı şirket vekili, dava konusu edilen harici sözleşmeye konu taşınmazı tapuda devre hazır olduklarını ve mahkemenin tapu iptal ve tescile karar vermesini talep etmiştir. Davacılar vekili, öncelikle ödenen bedelin iadesini olmadığı takdirde tapu iptal ve tescile karar verilmesini talep etmiştir. Davacıların satış bedelini ödemiş olması,dava konusu bağımsız bölümün davacılara teslim edilmiş olması ile davalı şirketin taşınmazı davacılara devretmeye hazır olduğunu ve tapu iptal tescil talebini kabul ettiklerini beyan etmesi sonrası taraflar arasındaki harici satış sözleşmenin tapu devri ile geçerli hale gelecek olduğunun anlaşılması nedeniyle davacıların öncelikle ödenen bedelin iadesi talebi dürüstlük kurallarına aykırı olduğundan tazminat isteminin reddi ile tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir. YARGITAY 14. HD Esas : 2017/3819 Karar : 2018/702 Tarih : 30.01.201820182018

Buna karşılık bir ikinci görüş MK m.716’nın kıyasen uygulanmasını reddetmektedir. İrtifak haklarında ve taşınmaz yükünde taşınmaz mülkiyeti kazanılması hükümlerine MK m 705 –716 ya atıf olduğu halde taşınmaz rehninde bu şekilde bir atıf yoktur. Kanun koyucu taşınmaz rehninin kazanılmasında , taşınmaz mülkiyeti hükümlerine atıf yapmamış ve genel kurala taşınmaz rehnindeki özel istisnalar saklı kalmak kaydıyla bağlı kalmıştır. Bize daha uygun görünen bu fikir mahkeme hükmünü bir yenilik doğuran hüküm değil , bir eda hükmü olarak kabul edilmektedir. Bu hükümle , malik tescile muvafakat beyanında bulunmaya mahkum edilir. Rehinli alacaklının bu hükümle tapu memuruna müracaat tescili yaptırma yetkisine sahip olduğunun kabulü yerinde olacaktır. Taşınmaz rehni yapılan tescil ile kurulmuş olur.

B)Tescilin icrası :

Taşınmaz rehnini kuracak tescili talep etmeye taşınmaz maliki veya usulüne uygun şekilde yetkilendirdiği temsilcisi yetkilidir. Tescile muvafakat beyanı bir tasarruf işlemi olduğundan ,tasarruf yetkisinin bulunması gerekir. Taşınmaz rehni , tapu kütüğü sayfasındaki özel taşınmaz rehni sütununa tescil edilir. Tescilde taşımaz rehninin çeşidi , kurulma sırasındaki rehinli alacaklı , rehin miktarı , anapara ipoteğinde faiz yüzdesi , rehin derecesi ve belgelerin numarası gösterilir.

2)Sicil dışı kazanması :

Kanun koyucu taşınmaz rehninde taşınmaz mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağına dair bir hüküm koymadığından rehin hakkının tescilsiz kazanılması halleri ancak kendi bünyesindeki istisnalara münhasırdır. Medeni Kanunda rehinli taşınmazın değerinin korunması için bazı şartlarda rehinli alacaklının masraflara teminat teşkil etmek üzere , tescil gerekmeden , istisnaen kanundan doğan ipotek hakları kabul edilmiştir. Medeni Kanunun 865.867 ve 876. Maddelerindeki bu rehin hakları , tescile tabi olmayan kanuni ipotek haklarıdır. .Bu ipotek hakları sicil dışı olarak kanundan doğarlar. Tescil hiç bulunmasa dahi bunlar ayni hak olarak mevcuttur.

Rehnin teminat altına alındığı alacağı zamanaşımı ile kazanma mümkün olmadığı için , rehin hakkının da hem olağanüstü zamanaşımı ile hem de olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. Fakat alacağın geçerli şekilde mevcut olmasına karşılık rehnin kurulmasında bir sakatlık bulunması halinde olağan zamanaşımı ile rehin hakkının olağan zamanaşımı ile kazanılması bu açıdan mümkün olabilsede , bu takdirde zilyetlik şartı gerçekleşmez.

B- Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi :

Kamuya açıklık ilkesi taşınmaz rehninin sona ermesinde de hakimdir. Taşınmaz rehni terkin ile sona erer.(MK 858 ) . Tapu sicilinde bir tescil olduğu sürece , tescil edilmiş rehin hakkının mevcudiyeti karine olarak kabul edilir.(MK m.992/c.1).4

4 Somut olayda, gözlendiği gibi ipoteğin belirli bir süre için kurulmuş olması; bu sürenin sonunda ipoteğin re’sen fekkini gerektirmeyeceğinden ve tapu kaydında müşteki ipotek alacaklısının ipoteği de halen tescilli olduğundan İİK.nun 134. maddesinde açıklanan ihalenin feshini isteyebilecek ilgililerden olduğu nazara alınarak icra mahkemesince şikayetin esasının incelenmesi gerekirken ipotekte belirlenen sürenin dolması nedeniyle ipoteğin ortadan kalktığından bahisle istemin incelemesiz reddi isabetsizdir. YARGITAY 12.HD Esas : 2005/4803 Karar : 2005/8569 Tarih : 21.04.2005

Terkin , kural olarak ,rehin hakkı sahibinin yazılı terkin talebi üzerine yapılır. Tek başına yazılı terkine muvafakat beyanı yeterlidir. Teminat altına alınan alacağın sona ermesi taşınmaz rehninin doğrudan doğruya sona erdirmez . MK 883’ e göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilir. Bu durumda terkin için ayrıca hukuki bir sebep aranmaz .Rehin hakkı sahibi bu talebe uymazsa MK 1025 gereği tapu kaydının düzeltilmesi davası açar. Fakat alacak sona ermeden de terkine muvafakat beyanında bulunma borcu doğuran bir hukuki sebepte bulunabilir. Hak sahibi terkine muvafakat borcu olmasına rağmen , terkine muvafakat beyanında bulunmaktan kaçınırsa , taşınmaz maliki mahkemeye başvurarak , hak sahibini irade beyanında bulunmaya mahkum ettirebilir. Hüküm bu beyanın yerine geçer ve buna dayanarak taşınmaz maliki , tapu memurundan terkini talep edebilir .Rehinli alacaklının geçerli yazılı talebine ya da mahkeme kararına dayanan malikin talebi üzerine yapılan terkin kurucu bir fonksiyon yerine getirir. Terkinle taşınmaz rehni sona erer.

Geçersiz bir terkine muvafakat beyanı üzerinde yapılan terkin , maddi bakımdan taşınmaz rehnini sona erdirmez. Terkin dolayısıyla hakkı ihlal edilmiş bulunan hak sahibi , tapu kaydının düzeltilmesi davası (MK m.1025 ) ile taşınmaz rehnini yeniden tescilini sağlayabilir. Fakat bu arada taşınmaz mülkiyeti el değiştirir, yeni malik terkinin yolsuzluğunu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa taşınmazın mülkiyetini taşınmaz rehninden kurtulmuş olarak kazanır.(Mk m.1023 )

Medeni Kanun rehinli taşınmazın tamamen yok olması halinde taşınmaz rehninin sicil dışı sona ereceği kabul etmiştir.(MK m.858 / f .1) Esasen bu halde taşınmaz üzerindeki bütün ayni haklar sona erer. Taşınmazın yok olmasıyla beraber tapu kütüğündeki tescil gerek maddi , gerek şekli açıdan hukuki değerini kaybetmiştir. Bu tescile güvenin korunması (MK m.1023 ) söz konusu olmaz. Terkin tamamen açıklayıcıdır. Yok olan ipotekli taşınmaz sigortalanmış ise rehinli alacaklının hakkı , yok olma sebebinin sigortalanan riskler arasında olması halinde sigorta tazminatı üzerinde devam eder5. (MK m.879)

Medeni Kanunun 858.maddesinin 2.fıkrası , taşınmazın kamulaştırılması halinde taşınmaz üzerinde mevcut rehin sona erip ermemesinin düzenlenmesini özel kanuna bırakmıştır. Kamulaştırma Kanuna göre taşınmaz kamulaştırılınca , yalnız mülkiyet hakkı değil , taşınmaz üzerinde mevcut diğer bütün haklar sona erer.

5 Dava, kasko sigorta poliçesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. TTK’nun 1269. maddesi uyarınca, malı rehin alan kimse, bu sıfatla o mal üzerindeki menfaatini kendi adına sigorta ettirebileceği gibi aynı yasanın 1270. maddesi hükmü gereğince bir başkasının da rehin konusu malı, rehin alan hesabına ve onun lehine de sigorta ettirebilir. Ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 879. maddesi uyarınca da sigorta tazminatının öncelikle rehin hakkı sahibine verilmesi veya açık muvafakatının alınması gereklidir. Böyle bir durumda, sigortalı durumda olan rehin hakkı sahibi olduğundan sigorta şirketinden tazminat talep etme hakkının da öncelikle ona ait olması gerekir ve sigorta ettiren, ancak sigortalı malın dain ve mürtehini olan ve lehine sigorta edilenin açık muvafakatını almak suretiyle sigortadan, şayet kendi menfaati de zedelendiği takdirde, tazminat istemek hakkına sahip olur. Öncelikle talep hakkının rehin hakkı sahibinde olması, yani sigorta bedelinin rehin hakkı sahibine ödenmesi gerektiği durumda, rehin hakkı sahibinin muvafakatinin bulunması halinde sigortalıya sigorta bedeli ödenebilir. Bu durumda dava açma hakkı da öncelikle rehin hakkı sahibinde olduğundan bir dava şartı olarak aktif dava ehliyeti olan davacı sıfatının da rehin hakkı sahibinde olduğu, buna karşın daini mürtehinin muvafakati halinde bu dava şartının yerine getirilmiş sayılır.YARGITAY 17. HD. Esas : 2015/1261 Karar : 2015/3331 Tarih : 24.02.2015

Rehin süreli olup sürenin sona erdiği halde sicildeki tescil maddi değerini kaybeder .Hukuki durum değiştiğinden ,tapu kütüğünde yer alan rehin kaydı gerçek duruma uymamaktadır. Rehnin sona erdiği kayıttan tespit edildiğinden terkin bu hallerde düzeltici bir görev yerine getirir..Terkin malikin tek taraflı talebi ile sağlanabileceği gibi .(MK m.883 ) MK m.1026 / f.3 de uygulama alanı bulabilir. Bu genel hüküm dışında her taşınmaz rehni açısından terkinle sona ermeye dair özel hükümlerin varlığı unutulmamalıdır.

3.SABİT DERECELER SİSTEMİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak kurulabilmesi imkanı , sınırlı ayni hakların birbirleriyle çatıştığı hallerde , bunlar arasında bir sıra düzeni kurulması gerektitirir. İster aynı türden olsunlar ,isterse çeşitli türden olsunlar aynı taşınmaz üzerinde kurulmuş sınırlı ayni haklar arasında öncelik ilişkisine “sıra” adı verilir.

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla taşınmaz rehni varsa , bunlar arasındaki önceliği tayin eden sıranın belirlenmesinde iki sistem düşünülebilir.

1)İlerleme sistemi:

Rehin alacaklı , rehnin paraya çevrilmesiyle elde edilen meblağın tamamından alacağın karşılanmasını talep edebilir. Birden fazla taşınmaz rehni varsa , bunlar arasında sıra , kuruluş tarihlerine göre tespit edilir. Eski tarihli taşınmazın rehni , daha yeni tarihliden önce gelir. Bu yüzden taşınmazın paraya çevrilmesiyle elde edilen meblağ önce , önce en eski tarihli teminat altına aldığı alacağın ödenmesine tahsis edilir.Eski tarihli taşınmazın rehni herhangi bir sebeple sona ererse , taşınmaz rehinlerinden her biri , taşınmazın tamamına yönelmiş olduğundan alt sıradaki alt sıradaki taşınmaz rehni kendiliğinden sona eren rehnin yerine ilerler. Bir boşluk doğmasına imkan yoktur. Bu yüzden taşınmaz maliki henüz mevcut olmayan bir taşınmaz rehni için bir sırayı saklı tutarak , daha alt sırada taşınmaz rehni kurmak imkanına sahip değildir. Bir rehin hakkı kurulmuşsa , rehinli alacaklının rızası olmadan daha önce gelecek bir taşınmaz rehni kurmak imkanı yoktur.

2) Sabit dereceler Sistemi:

Taşınmazın bölündüğü farazi değer parçalarına “derece”denir. Her derecede , derecenin değerine erişinceye kadar taşınmaz rehni kurulabilir. Derece , miktar ve sıra itibari ile sabit olarak belirlenmiş bir değer bölümü çerçevesini ifade eder. Bu çerçeve , taşınmaz rehni ile doldurulunca , rehin o derecenin miktar ve sırası ile alacağı teminat altına alır. Dereceler birbirinden tamamen bağımsızdır. Rehinli alacaklının hakkı , bir derecedeki değerden tamamen bağımsızdır. Rehinli alacaklının hakkı , bir derecedeki değer sınırını aşamaz. Bu dereceler 1,2,3 vs. Şeklinde sınırlandırılır. Taşınmaz rehninin hangi derecede kurulacağı taşınmaz maliki ile rehinli alacaklının anlaşmaları ile belirlenecektir.

Bu sistemde önceki derecedeki taşınmaz rehni sona ererse , sonra gelen derecelerdeki taşınmaz rehinlerinin , onun yerine ilerlemeleri mümkün değildir. Bu halde bir boş derece ortaya çıkar.

3)Türk Hukukunda Sabit Dereceler Sistemi:

A)Sistemin Tercih Sebepleri :

Otomatik ilerleme sistemi , rehinli alacaklının yararınadır. Önce gelen taşınmaz rehinlerinden biri sona erince , rehinli alacaklı onun yerine ilerleyecek ve teminatı daha sağlamlaşacaktır. Sabit dereceler sistemi taşınmaz malikinin yararınadır .Bir derecede rehinli alacağı ödeyen malik , diğer rehinli alacaklının rızasına gerek olmadan , boşalan derecede tasarruf ederek bir taşınmaz rehni kurabilir. Böylece kredi bulması kolaylaşır . Medeni Kanunda sabit dereceler sisteminin taşınmazın değerini tedavülünü kolaylaştırdığı göz önünde tutulmuştur.Taşınmazın bölündüğü farazi değer parçalarının kendilerini temsil edecek birer senede bağlanması yolu ile bu değerleri tedavül ettirme imkanı doğar.Otomatik ilerleme sistemi buna imkan vermemektedir.

B)Sabit Dereceler Sisteminin Hükümleri:

Derece, taşınmaz rehninin sırasını ve teminatın miktarını tayin eder.(MK m.870) .Bir derecenin hangi sırada , ne miktar için teminat teşkil edeceğini taşınmaz maliki tespit eder. Derecenin teminat miktarı bir kere tespit edilip tescil edildikten sonra , sonra gelen derecelerde tescil edilmiş rehinli alacaklıların rızası olmadan onların zararına olarak arttırılamaz .Bu konuda açık bir hüküm bulunmamasına rağmen ML m.870 bu sonucu gerekli kılmaktadır. Zira ön derecedeki teminat miktarının arttırılması , alt derecedeki rehinli alacaklarının teminatının zayıflatılması demektir.

Bir derecede taşınmaz rehni kurulunca , artık rehnin sırası ve teminatın miktar o derece ile sınırlandırılmıştır. Dereceler birbirinden tamamen bağımsız olduklarından diğer dereceler ile ilgili değişiklikler , başka bir derecedeki rehinli alacaklıyı kural olarak ilgilendirmez . Bu yüzden bir önceki derecede tescil edilmiş taşınmaz rehni terkin edilince, sonra gelen derecede tescil edilmiş taşınmaz rehni onun yerine ilerleyemez. .Meğerki sonra gelen rehinli alacaklıya boş dereceye ilerleme hakkı tanınmış olsun.(MK m.871) .Örnek olarak ,(A) lehine birinci derecede 200.000 TL‘lik bir taşınmaz rehni (B) lehine ikinci derecede 200.000 TL ‘lik bir taşınmaz rehni kurulmuş olsun .Eğer birinci derecedeki rehinli alacak ödenir, taşınmaz rehni terkin edilirse , ikinci derecedeki 200.000 TL ‘ lik bir taşınmaz rehni birinci dereceye ilerlemez , yine ikinci derecede kalır.Fakat bu ilerleme hakkı rehinli alacaklı ile malik arasında kurulacak bir sözleşme ile tanınabilir.

Taşınmaz rehninin sıra ve miktarının kurulduğu dereceye bağlı olmasının önemi taşınmazın paraya çevrildiğinde görülür.Elde edilen meblağdan , önce birinci değerdeki rehinli alacaklı , o derecede yazılı teminat miktarına kadar alacağını alır . Geriye bir şey kalırsa , ikinci derecedeki rehinli alacaklı , ikinci değerdeki teminat miktarı ile sınırlı olarak temin edilir ve bu işlem böylece devam eder.

Yukarıdaki örnekte taşınmazın paraya çevrilmesiyle 350.000 TL elde edilmişse , 350.000 TL ‘den önce birinci derecedeki A ‘nın 200.000 TL ‘lik alacağı ödenir.; arta kalan 150.000 TL B’nin alacağının kısmen ödenmesine tahsis edilir. B için 50.000 TL’lik rehin açığı kalır.

Belirli bir derece içinde , bu derecenin teminat miktarı ile sınırlı olarak birden fazla taşınmaz rehni kurulabilir. Bunlara yan derece , kısmi derece veya alt rehin derecesi denir. Örnek olarak , birinci değer ,için 500.000 TL lik bir teminat sınırının kabul edildiğini düşünelim .Taşınmaz maliki bu derecede A lehine 250.000 TL ‘lik B lehine 100.000 TL’lik ve C lehine 150.000 TL’lik üç ayrı taşınmaz rehni kurulabilir .Aynı derecedeki yan derecelerde kurulan rehin hakları arasında serbestçe kararlaştırılabilir. Herhangi bir sıra kararlaştırılmamışsa , bunlar o dereceye düşecek parayı alacakları oranında paylaşırlar.(MK m.874/f.2)

Malik boşalan rehin derecesi üzerinde , terkin edilen teminat miktarınca serberstçe tasarruf edebilir. Malik boş kalan derecede ,derecenin teminat miktarını aşmamak kaydıyla yeni taşınmaz rehni kurulabilir. Boş derecede malik bir defada tek bir taşınmaz rehni kurabileceği gibi , teminatı yan derecelere bölerek ayrı ayrı zamanlarda birden fazla taşınmaz rehni dahi kurulabilir. Yan derecedeki miktar ile teminat altına alınan rehinli alacak ödenir , yan derecedeki taşınmaz rehni terk edilirse , bu halde diğer yan derecelerde kayıtlı rehin alacaklarının teminatı artmış olmaz. Malik boşalan yan derece miktarına kadar yeni bir taşınmaz rehni kurabilir. Örnek olarak , birinci derecedeki 400.000 TL’lik , ikinci derecede 500.000 TL’lik taşınmaz rehni tescil edilmişse , birinci derecedeki 400.000 TL’lik taşınmaz rehninin terkini ile derece boşalmış olur. Malik 400.000 TL teminat miktarı ile o derecede yeni bir taşınmaz rehni kurulabilir veya dereceyi 150.000 ve 250.000 TL’lik iki ya dereceye ayırarak , iki rehin kurma imkanına sahiptir. Bunlardan da 250.000 TL’lik rehni terkin edilince ,malik aynı derecede bir 250.000 TL’lik yeni bir rehin kurabilir.

Medeni Kanunun 870.maddesinin 2.fıkrasına göre , önce gelen bir taşınmaz malikin lehine saklı tutularak , saklı tutulan derecenin ardından gelen bir derecede bir alacak için taşınmaz rehni kurulabilir. Saklı tutulan derece ,teminat miktarı belli edilerek tapu kütüğüne tescil edilir. Böylece malik , üzerinde önceden kurulmuş bir rehin hakkı bulunmayan taşınmazında ikinci veya üçüncü derecede bir taşınmaz rehni kurulabilir. Bu halde birinci veya ikinci derecelerin .miktarları belirtilmek kaydıyla , saklı tutulmuş derece şeklinde tapu kütüğüne tescil edilmeleri gerekir. Taşınmaz üzerinde daha önce belirli derecede kurulmuş rehin hakkı varsa ,yeni kurulacak rehin hakkının , bu derecenin hemen sıraca ardından kurulması gerekmez. Malik arada bir dereceyi saklı tutarak daha sonra gelen bir derecede rehin kurulabilir .Örnek olarak , birinci derecede kurulmuş 300.000 TL’lik taşınmaz rehni varsa malik ikinci dereceyi miktarını belirtmek suretiyle saklı tutarak , başka bir alacak için üçüncü derecede 100.000 TL’lik bir taşınmaz rehni kurulabilir.

Malik saklı tuttuğu ikinci derecede sonradan bir diğer alacaklı lehine 200.000 TL’ ye kadar yeni bir rehin kurulabilecektir. Bu halde ikinci derecede tescil edilen taşınmaz rehni , tarih bakımından daha yeni olmasına rağmen , sıra bakımından üçüncü derecede daha önce kurulmuş olan taşınmaz rehninden önce gelir.

C)Sabit dereceler sisteminin istisnaları :

Medeni Kanun, sabit dereceler sistemini bütün sonuçlarıyla kabul etmemiş , istisnaen bazı hallerde ilerleme sistemine yer vermiştir.İlerleme sisteminin öngörüldüğü üç durum vardır.

Kanundan doğan ilerleme hakları :

Sabit dereceler sistemine ilk istisna MK m.872 ‘ de düzenlenmiştir6. Rehnin paraya çevrilmesinde rehinli alacaklar ödenirken , önce gelen kullanılmamış bir rehin senedi nazara

6 Davacı şirket, 1976 sayılı parsel, S Bloktaki 1 numaralı bağımsız bölümü davalı Muzaffer ve Pelin’e hisseli olarak tapuda sattığını, satış bedeli olan 425.000 Amerikan Dolarından 257.000 Amerikan Dolarını peşin aldığını, kalan alacakları için her biri 42.000 TL bedelli 6 adet çek verildiğini, çekler bedelinin ödenmediğini, kendi garantörlüğünde Garanti Bankasından kredi kullandırıldığını, sözleşme uyarınca taşınmazın tapu kaydına 1. derecede ipotek şerhi işlenmesi gerektiği halde, davalı Muzaffer ve Pelin’in diğer davalı Kadir Çiftçibaşı lehine 1. derecede ipotek tesis ettiklerini, kendi lehine ancak 2. derecede ipotek tesis edildiğini, davalılar arasındaki 1. derecede tesis edilen ipoteğin muvazaalı olduğunu, kaldı ki ipotek bedelinin ipotek alacaklısı davalı Kadir’e

alınmayarak , rehinli alacaklıların sırası boş dereceye yokmuş gibi belirlenir.Aynı şekilde bir derece kısmen kullanılmış durumda ise , kullanılmış durumda ise , kulanılmayan kısım nazara alınmayacaktır.

Sabit dereceler sistemi bütün sonuçlarıyla uygulanmış olsa , rehnin paraya çevrilmesinde önce gelen boş dereceler varsa , bunlara düşen meblağın taşınmaz malikine verilmesi gerekecekti. Örnek olarak taşınmaz malikinin 500.000 TL’lik birinci dereceyi saklı tutuğunu , ikinci derecede 300.000 TL’lik ,üçüncü derecede 250.000 TL ‘lik , dördüncü derecede 250.000 TL’lik taşınmaz rehni kurduğunu varsayalım. Taşınmazın paraya çevrilmesinden 800.000 TL’lik elde edilmiş olan . Sabit dereceler sisteminin bütün son uçlarıyla uygulanması halinde üçüncü ve dördüncü derecelerdeki rehinli alacaklı rehinden yararlanmayacaktı. Zira 800.000 TL ‘nin 500.000 TL ‘si saklı tutulmuş birinci dereceye yani taşınmaz malikine 300.000 TL ‘ side ikinci derecedeki alacağın ödenmesine tahsis edilecekti . Halbuki Medeni Kanunumuz bu durumda taşınmaz rehninin teminat görevine daha fazla önem vererek , rehinli alacaklının menfaatinin korunmasına üstünlük tanımış , paraya çevirme halinde boş derece yokmuş gibi hareket edilmesini emretmiştir. Yukarıdaki örnekte ikinci ve üçüncü derecedeki rehinli alacaklı birinci derecede addedilerek 300.000 TL alacak , üçüncü derecedeki rehinli alacaklı ikinci dereceye ilerleyerek 250.000 TL’sini , dördüncü derecedeki alacaklı da üçüncü dereceye ilerleyerek 250.000 TL sini elde ederek , teminatsız alacaklılara ise bir şey kalmayacaktır.

Kanundan doğan ikinci istisna , Medeni Kanunun 877 ve 878. Maddelerinde düzenlenmiştir.

Bu maddelere , araziyi iyileştirme masraflarını karşılamak üzere taşınmaz malikinin aldığı krediyi teminat altına alan taşınmaz rehnine bazı şartlarla öncelik tanınmıştır.Fakat bu taşınmaz rehni terkin edilince diğer taşınmaz rehinleri kendiliğinden onun yerine ilerler.

Taşınmaz malikine öncelikten yararlanan bir taşınmaz rehninin tescilini talep edilmesine imkan verilmesi , arazi iyileştirmesinin kolaylaştırılması ve teşviki sebebine dayanır. Arazinin iyileştirilmesi , bataklıkların kurutulması ,sulanması , yol yapımı gibi işlerle arazinin değerinin arttırılmasıdır. Eğer arazinin iyileştirilmesi Devlet organlarının planlamasına göre kamu denetimi altında ve katkısı ile yapılıyorsa , iyileştirme masraflarını karşılamak üzere krediye ihtiyaç duyan malik , bu kredinin tamamını veya belirli kısmını bütün diğer taşınmaz rehinlerinden önce gelecek bir taşınmaz rehni ile teminat altına alabilir. ( MK m. 877 ) 7Taşınmaz rehninin görevi , münhasıran alacağı teminat altına almak olduğundan söz konusu rehin çeşidi ipotektir. İpotek bu halde tapu kütüğüne tescil ile doğar .Tescilsiz bir ipotek söz konusu değildir. Özellik bu ipoteğe kanunen öncelik tanınmış olmasındadır. Bu ipotek taşınmaz üzerinde o ana kadar kurulmuş olan taşınmaz rehinlerinden önce gelir. Böylece

ödendiğini, davalılar arasındaki ipotek akti terkin edilirse, lehlerine olan 2. derecedeki ipoteğin 1. dereceye ilerleyeceğini belirterek 27.09.2007 tarihli ipoteğin terkinine karar verilmesini istemiştir. YARGITAY 14. HD. Esas : 2011/907 Karar : 2011/3439 Tarih : 18.03.2011

7 TMK.nun 877. maddesi gereğince ipotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse de, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya hem de kendisine karşı yapılmasına bağlıdır. Bu madde uyarınca ipotekli taşınmaz maliki olan kişilere ihbar yapılmadıkça bunlar yönünden borç muaccel hale gelmeyeceğinden ilamlı takip yapılamaz. Olayda ipotek akit senedindeki adresten farklı adrese gönderilen ve iade edilen ihtarnamenin tebliğ edilmiş sayılamayacağı, bu durumda ipotek akit senedi kayıtsız şartsız para borcu ikrarını içermediğinden ve İİK. nun 150/ı maddesindeki koşullar oluşmadığından şikayetçi borçluya örnek 6 icra emri gönderilmez. O halde şikayetin şikayetçi borçlu yönünden kabulü, diğer borçlular yönünden reddi gerekir. YARGITAY 12.HD. Esas : 2010/33213 Karar : 2011/14062 Tarih : 04.07.2011

arazinin iyileştirilmesi ile değer , öncelikle masraflar için kredi veren kişinin alacağını teminat altına almakta kullanılmaktadır.

Sözleşmeden doğan ilerleme hakkı :

Kanun koyucu , taşınmaz malikinin alt sıradaki bir taşınmaz rehni karşılığı kredi bulabilmesini kolaylaştırmak için malik ile alt derecedeki bir rehinli alacaklının yapacakları anlaşma uyarınca , alacağı teminat altına alan rehnin boşalacak üst dereceye ilerlemesine imkan vermiştir.( MK m.871/ f. 3 )

Boş dereceye ilerleme hakkının hukuki niteliği ve kuruluşu :

Medeni Kanun m.871 / f. 3, boş dereceye ilerleme hakkı ( serbest dereceden istifade hakkı) doğuran sözleşmelerin kurulabileceğini , geçerli olmaları için resmi şekilde yapılmaları gerektiğini öngörmektedir.

Boş dereceye ilerleme sözleşmesi , taşınmaz maliki ile alt derecedeki rehinli alacaklı arasında kurulabilir. Sözleşme ile taşınmaz maliki bir derece boşalınca boşalan derecede yeni bir rehin kurmamayı ve boşalan dereceye alt sıradaki taşınmaz rehninin üst dereceye ilerlemesini sağlamaktadır ve varlığı da taşınmaz rehnine bağlıdır . Diğer taraftan boş dereceye ilerleme hakkı rehin alacağı izler , alacağın devri halinde yan hak olarak alacakla beraber devredilmiş olur.

Bu hak rehin sözleşmesine bir kayıt olarak konulmuşsa sözleşmenin bir unsuru olarak resmi şekle bağlanır . Sözleşme sonradan yapılırsa rehin sözleşmesinde malikin borcunu ağırlaştıran bir değişiklik olduğundan , rehin sözleşmesi gibi resmi şekilde yapılması gerekir.(MK m.871 / f.3 ) .Resmi senedi tapu memuru düzenler .

İlerleme hakkı taşınmaz rehninin üç şekli ( ipotek i ipotekli borç senedi ve irat senedi içinde karalaştırılabilir).

Boş dereceye ilerleme sözleşmesinin hükümleri :

Rehinli alacaklının taşınmaz malikine karşı boşalan dereceye ilerletilmesini talep hakkı vardır. Taşınmaz malikin borcu , bu taşınmaz rehnini boşalan dereceye ilerletmek , yani boşalan dereceye , alt derecedeki taşınmaz rehninin geçirilmesi için yazılı tescile muvafakat beyanında bulunmaktır. İlerleme , sözleşmedeki hükme göre ard arda veya önce gelen dereceleri atlama suretiyle olabilir. Ard arda ilerlemede , hak sahibi ancak bir önceki derece boşalınca onun yerine ilerleyebilir. Bu bir defaya mahsus olarak tanınabileceği gibi , böyle bir sınırlama yapılmadan da kararlaştırılabilir.

Kanun koyucu, boş dereceye ilerleme hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesini kabul etmiştir. Boş dereceye ilerleme hakkının şerhi için , geçerli boş dereceye ilerleme sözleşmesi geçerli şerh anlaşması ve taşınmaz malikinin yazılı şerh talebi ibraz edilmelidir.

Boş dereceye ilerleme hakkının şerhi , hakkın kişisel hak karakterini değiştirmez . Ancak şerh ile boş dereceye ilerletme borcu eşyaya bağlı borç durumuna gelmiş olur . Sözleşme dayanan talep hakkı ayrıca şerhin munzam etkisinden yararlanır . Buna göre malik , boşalan derecede , borcuna aykırı olarak bir üçüncü alacaklı lehine taşınmaz rehni kurarsa , bu tasarruf şerh edilmiş ilerleme hakkı sahibine karşı ileri süremez. Hak sahibi yeni kurulan rehninin kendisini

zarara uğrattığını ve kendisine karşı geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını ileri sürerek , rehnin terkinini dava edebilir.

Boş dereceye ilerlemesinin gerçekleşmesi

Boş dereceye ilerlemenin gerçekleşmesi, önce gelen derecenin boşalmasına , yani o derecede tescil edilmiş olan taşınmaz rehninin terkine bağlıdır. Ön dereceye ilerleme , ancak boşalan derecedeki teminat miktarı sınırına kadar mümkün olabilir.

Tapu memuru ancak taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi üzerine ilerlemeyi sağlar. Zira boş dereceye ilerleme , hakkı tamamen bir kişisel talep niteliğindedir. Şerh de hakkın niteliğinde bir değişiklik yapmaz . Kişisel talep , taşınmazın malikine yöneltilmelidir. Bu ilişkiye , tapu memurunun re’sen müdahalesi söz konusu olmamalıdır.

KAYNAKÇA

***YARGITAY.GOV.TR.

***EŞYA HUKUKU DERS KİTABI PROF.DR M.Kemal OĞUZMAN PROF DR. Özer Seliçi PROF .DR. Saibe OKTAY – ÖZDEMİR

*** https://karararama.yargitay.gov.tr/YargitayBilgiBankasiIstemciWeb/

*** http://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-medeni-kanunu/turk-medeni-kanunu-madde-871

Proje Kampüs Destek Ekibi Mesajı

Paylaşarak Bizlere Destek Olduğunuzdan Dolayı Proje Kampüs Ekibi Olarak Teşekkür’ü Bir Borç Biliriz. Sağlıcakla Kalınız.


Beğendiniz mi? Arkadaşlarınla ​​paylaş!

0
Etbuse33

0 yorumlar

Proje Kampüs Yayın Hakları Gizlidir.